L’estimation immobilière… une affaire de spécialistes ! (article NF du 02.12.2015)
Comment savoir si un rapport d’estimation est fiable ?
Petit tour d’horizon des questions à se poser et des éléments à vérifier.
Avant tout… L’estimateur lui-même est-il fiable ? Cette question peut prêter à sourire, et pourtant ! L’estimateur est-il un professionnel de l’immobilier ? Est-il formé ? Connaît-il le marché local ? A-t-il les compétences et l’expérience nécessaires pour appréhender les spécificités de l’objet à estimer ? Est-il neutre ou existe-t-il un quelconque conflit d’intérêt ? En particulier, il faut être prudent quant aux stratégies marketing de certaines agences qui proposent des « estimations gratuites » dans le but d’obtenir des mandats de courtage.
Il y a rapport… et surtout terminologie ! Typiquement, un document intitulé « rapport d’expertise » ou « taxation » tenant sur 1 page avec un petit calcul non étayé, voire uniquement un chiffre, constitue tout au plus un simple « avis de valeur ». Un véritable rapport d’estimation ou d’expertise contient un certain nombre de pages à travers lesquelles les différents aspects de l’objet sont examinés (juridiques, situationnels, constructifs, environnementaux, économiques, etc.). L’analyse d’un bien immobilier passe aussi par une visite obligatoire et complète des lieux.
C’est seulement après une étude minutieuse de l’ensemble d’un dossier que l’estimateur peut enfin commencer à estimer sa valeur… Mais quelle valeur ? Généralement, il s’agit de la valeur vénale, soit en résumé, la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu à la date de l’estimation. Tous les chiffres indiqués doivent pouvoir être pleinement justifiés, aucune place ne doit être laissée à l’amateurisme. La valeur vénale est en principe basée sur une valeur calculée selon une méthode adaptée à l’objet, complétée ensuite par l’appréciation de correctifs éventuels. Par exemple :
- Une maison individuelle sera estimée sur la base d’une valeur intrinsèque, soit une valeur technique composée des valeurs du terrain, de la construction, des aménagements extérieurs et des frais secondaires, auxquelles il peut être déduit une dépréciation. Pour ce type d’objet, SEULE la valeur intrinsèque prime. Une valeur mixte issue de la pondération avec une valeur de rendement ou toute autre valeur est totalement à proscrire !
- Un immeuble locatif sera estimé sur la base d’une valeur intrinsèque et une valeur de rendement. Toutefois, pour ce type d’objet, SEULE la valeur de rendement prime. Ici aussi, une valeur mixte issue d’une quelconque pondération est totalement à proscrire !
Les enjeux financiers liés à un bien immobilier se révèlent fréquemment sous-estimés. Trop de décisions sont prises à la hâte, sans réelle analyse préalable ou sur la base d’analyses erronées, aboutissant ainsi à de fâcheuses situations.
La Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI) et l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) rassemblent des spécialistes à votre service. Pensez-y !
Fabrice Orlando
Président CEI et Membre du comité USPI-Valais
Article paru dans le Nouvelliste du 02.12.2015
